荷兰的抵押贷款-关于荷兰抵押贷款你需要知道的一切

如果你在看在荷兰购置房产在美国，拥有抵押贷款是非常必要的，除非你的银行账户里碰巧有几十万欧元。即使你有幸拥有这些资源，保留这些现金通过其他投资来增加你的财富从来都不是一个坏主意。

在这篇文章中，在我们合作伙伴的帮助下，外籍专家，我们将深入研究荷兰抵押贷款的世界，并讨论如何在荷兰获得一份抵押贷款。

什么是按揭?

抵押贷款本质上是你从银行或贷款机构获得的贷款，用于购买房子或投资物业。他们借钱给你。你按月分期偿还他们的全部款项和利息。按揭付款一般有两部分:

本金或权益(Aflossing) -你借的金额
利息(年金) -银行或贷款机构在贷款时收取的费用

这些款项被分割，以便在抵押贷款期限(通常为30年左右)结束时还清。贷款机构通常会让你决定抵押贷款的固定利率期限(可能是10年、15年、20年或30年)，这意味着在抵押贷款期限的中途，你有机会改变贷款机构或改变利率。请记住，利率的变化可能是一件好事，也可能是一件坏事，这取决于欧洲央行设定的利率。

在荷兰哪里可以获得抵押贷款?

抵押贷款可以通过银行或抵押贷款经纪人获得担保。通过经纪人的好处是可以让你比较不同的贷款人，看看有什么选择。一个好的抵押贷款经纪人会了解你的需求，并根据你的情况为你匹配最适合外籍人士的抵押贷款。

去银行的好处是你不必付钱给抵押贷款经纪人，尽管他们显然不会为你提供他们的竞争对手(其他贷款机构)可能更适合你。

注意:在荷兰，抵押经纪人不允许从贷款机构获得佣金或费用，当他们确保你的业务。这就是为什么你必须自己支付费用给抵押贷款经纪人，因为他们代表你，而不是贷款人或银行。这是荷兰金融市场管理局(AFM)的要求。

如何在荷兰申请抵押贷款

在大多数情况下，您将通过安排与抵押贷款提供商和/或经纪人咨询开始这个过程。这将有助于确定你的预算，并了解你是否符合要求。接下来就是激动人心的部分——找房子。你可以自己做这件事，也可以和房地产经纪人一起做在荷兰从事房地产代理和物业管理工作)．一旦你找到了理想的家，就该出价了。如果被接受，你将在公证处与卖家会面，签署购房协议，然后你就可以申请抵押贷款了。

正如预期的那样，有许多需求。外籍人士尤其必须:

住在荷兰(尽管你的工作可以在国外)
拿欧元工资(如果你拿的是外币，荷兰银行不会给你抵押贷款)
拥有BSN号码和居留许可(如果你不是欧盟公民)

如果你有伴侣，他们也必须住在荷兰，即使你只是用自己的工资购买房产。

在荷兰，那些签临时合同的人、研究人员或大学博士生只有在雇主声明他们的职位将成为永久性职位时才能获得抵押贷款。

如果你是个体经营者在荷兰创业在美国，你需要提供至少3年的收入记录(尽管一些贷款人可能只要求1年)。你的净利润将被用来计算可用的最高抵押贷款。如果你的数字在增加，贷方将使用平均净利润。如果他们在减少，较低的数字将被用来计算你的抵押贷款。

关于荷兰抵押贷款最可怕的事情:

按揭利息扣除

与许多其他国家不同，荷兰为房主提供了从收入中扣除抵押贷款利息的独特能力。换句话说，抵押贷款支付的利息是免税的。它被称为“Hypotheekrenteaftrek”但它只适用于年金和线性抵押贷款(见下文)。

你还会听到“难看的”(总)按揭付款或“最低”(净)按揭付款。基本的区别在于你因利息而申请的税收减免。实际上，你可以每月获得退税，也可以选择在第二年提交所得税申报表时一次性收到。

无需首付

是的，在荷兰，你可以获得100%的房产价值的抵押贷款，而无需支付首付。然而，有些事情要记住。

你仍然需要储蓄。我们知道，总有陷阱，但如果你想积攒你的钱，你可以看看这些很棒的建议在荷兰如何省钱．当你购买房产时，你必须支付与转让有关的各种不同的费用。这些包括:

房产转让税(你支付购买价格的2%)
公证费用
代理费用
评估成本

如果适用的话:

房地产中介费
物业概览
国家按揭担保(见下文)
银行担保

总的来说，这些成本加起来大约占购买价格的5-6%。因此，如果你的预期房产价值40万欧元，那么你必须自己支付2万至2.4万欧元。

另一件需要记住的事情是，在荷兰的大城市中，出价过高是非常常见的。也就是说，报价高于或超过要价。由于市场竞争如此激烈，你可能会发现自己不得不出价过高。由于你只能借到房产市场价值的100%，你还必须自掏腰包支付你出价过高的部分。

我可以借多少钱?

你能借多少钱取决于你的收入、财务状况和雇佣合同。根据经验，银行会借给你大约5倍于你年收入的贷款。关键是与抵押贷款经纪人交谈，他可以给你建议。看看这个荷兰抵押计算器粗略估计一下你能借多少钱。

请注意:银行和贷款机构不会借给你超过房产价值的贷款。

例子:你出价购买一套估价为40万欧元的房子，而你的工资允许你偿还45万欧元的抵押贷款。贷方很可能不会支付另外5万欧元。

荷兰的抵押贷款类型

在荷兰，您可以选择许多不同的荷兰抵押贷款，它们都有各自的优点和缺点。在一天结束时，你的抵押贷款经纪人或顾问将能够告诉你哪种抵押贷款适合你。请记住，金融顾问是由荷兰金融市场管理局(AFM)监管的，AFM是欧洲最严格、最负盛名的金融机构。

以下是荷兰提供的抵押贷款种类的简要概述:

**年金按揭-Annuiteit Hyptheek(外籍人士最常见)**

年金抵押贷款包括利息和本金支付。一开始，你支付的一大部分都是利息。一小部分用于实际偿还贷款。当你减少你的债务，你支付的利息就越少。在抵押贷款的最后几年，还款是反向的，所以你将支付更高的本金和更低的利息。

所以，因为大部分的抵押贷款，在一开始，主要是利息，税收减免较高，导致较低的净月供开始。随着时间的推移，你的净抵押贷款付款将趋于上升(假设你没有一次性支付本金)，因为你每月支付的利息部分减少了，所以税收抵扣减少了。

一开始，你支付更多的利息，随着时间的推移，每月支付本金的百分比稳步增加，如下图所示:

来源:Consumentenbond.nl

〇线性抵押线性Hypotheek

对于外籍人士来说，线性抵押贷款也是一种选择。它与年金抵押贷款不同，因为在抵押贷款期间，每月支付的本金金额是相同的。抵押贷款的利息部分逐年呈线性下降。总抵押贷款和净抵押贷款都随着时间的推移而减少。下面的图表说明了随着时间的推移你的付款情况。

来源:hypotheker.nl

〇只付息按揭Aflossingsvrije Hypotheek

纯利息抵押贷款就是，你只支付抵押贷款期限内的利息，资本通常在期限结束或房子出售时支付。当然，一些贷款机构会让你选择在你方便的时候注入付款，以降低整体债务。只付利息抵押贷款的好处是，月供往往更少，因为你只支付利息。记住，这是有风险的(就像任何时候你借钱一样)。如果你决定出售，你可能得不到足够的钱来偿还全部债务(例如，由于市场状况)。如果你决定在按揭期间持有物业，你需要在按揭期限(一般为30年)结束时付清全部款项。

你可能遇到的其他类型的抵押贷款:

储蓄按揭(spaarhypotheek）
投资按揭(beleggingshypotheek）
信贷按揭(krediethypotheek）
人寿保险按揭(levenhypotheek）
混合按揭(hybride hypotheek）

申请按揭时应考虑的条款及条件:

出租你的房产

如果你的抵押贷款是在你的主要住所，许多贷款人不会允许你出租你的财产。这是因为你的抵押贷款不会被归类为购买出租抵押贷款。购房出租抵押贷款通常有与其条款和条件相关的大额首付(20-30%)。然而，请记住，贷款人会允许你在2-5年内不住在自己的地方，因为他们知道人们会搬到国外。作为一个好的经验法则——偿还你的抵押贷款。它们通常会自动从你的银行账户中扣除，只要确保它有钱在借方的时候覆盖抵押贷款。

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注意:自2021年1月起，买房出租的投资者将支付更高的8%的房产转让税。